¿Sirve prohibir los pisos turísticos?
Madrid, València, Sevilla, Málaga, Alicante… cada vez más ayuntamientos prohíben nuevas viviendas turísticas. Antes de preguntar por el alquiler: ¿frena siquiera el número de pisos turísticos?
El contexto
Los pisos turísticos se han convertido en el gran sospechoso de la crisis de la vivienda en las ciudades. En los barrios céntricos de Madrid, Barcelona, València o Málaga, los vecinos ven cómo los portales se llenan de cajetines de llaves y maletas con ruedas, y la respuesta política ha sido cada vez más dura: moratorias de licencias, prohibiciones por barrios y, en algunos casos, en todo el municipio.
El objetivo último es que esas viviendas vuelvan al alquiler habitual y que su precio se contenga. Pero hay una pregunta previa que casi nunca se mira, y sin la cual lo demás no tiene sentido: ¿consiguen estas medidas frenar siquiera el número de pisos turísticos? Si no lo hacen, no pueden bajar el alquiler. En otro análisis medimos la relación entre pisos turísticos y alquiler; aquí miramos el primer eslabón.
Qué cambió
Moratorias o prohibiciones de nuevas viviendas turísticas aprobadas entre 2021 y 2025, con fecha confirmada en boletín oficial o prensa (lista en el repositorio, con su grado de confianza): Madrid, València, Sevilla, Málaga, Alicante, Badalona, L'Hospitalet, Córdoba, Granada y otros. El resultado es el número de viviendas turísticas que cuenta el INE con datos de las plataformas, dos veces al año desde 2020.
Cómo lo hemos medido
Se toman los municipios con una moratoria o prohibición aprobada entre mediados de 2023 y mediados de 2025 (con fecha confirmada), para tener al menos dos cuentas del INE después. Para cada uno se busca un gemelo de la misma comunidad, parecido en tamaño, en peso de los pisos turísticos y en cómo venían creciendo justo antes, que no haya prohibido nada. Se compara cómo cambió el número de pisos turísticos (en % de los que había) en el año anterior a la medida y desde la medida hasta mayo de 2026, en unos y en otros.
Lo que dicen los datos
Municipio a municipio, antes y después de la medida
16 municipios con medida y gemelo. Antes de la medida los pisos turísticos crecían un +14,5 % en ellos y un +12,6 % en sus gemelos; después, −9,5 % frente a −4,6 %.
| Municipio | Medida (fecha) | Antes | Después | Gemelo: antes | Gemelo: después |
|---|---|---|---|---|---|
| Badalona | Total (febrero de 2024) | +4,8 % | +19,0 % | +18,2 % Terrassa | +27,3 % |
| Premià de Dalt | Parcial (abril de 2024) | +33,8 % | −6,3 % | +26,6 % Arenys de Munt | +13,9 % |
| Madrid | Parcial (abril de 2024) | +16,2 % | −32,4 % | +25,0 % Alcalá de Henares | −6,3 % |
| València | Parcial (mayo de 2024) | +23,3 % | −20,2 % | +7,7 % Elx | −29,2 % |
| Barcelona | Total (junio de 2024) | +14,7 % | −6,4 % | +28,6 % Terrassa | 0,0 % |
| Dénia | Parcial (agosto de 2024) | +9,4 % | −18,9 % | +7,7 % Xàbia | −18,5 % |
| Alfàs del Pi, l' | Total (septiembre de 2024) | +19,4 % | −23,0 % | +14,6 % Oliva | −26,5 % |
| Campello, el | Total (septiembre de 2024) | +9,1 % | −24,0 % | +12,6 % Vila Joiosa, la | −12,6 % |
| Sevilla | Parcial (octubre de 2024) | +18,6 % | +3,9 % | +15,6 % Jerez de la Frontera | +3,7 % |
| L'Hospitalet de Llobregat | Parcial (noviembre de 2024) | +32,9 % | −1,2 % | +8,5 % Tarragona | −5,9 % |
| Pamplona | Parcial (enero de 2025) | +5,3 % | −14,7 % | 0,0 % Tudela | +14,5 % |
| Alacant | Total (enero de 2025) | +10,3 % | −28,6 % | +9,7 % Elx | −36,1 % |
| Málaga | Parcial (enero de 2025) | +14,1 % | +1,3 % | +7,4 % Marbella | −7,4 % |
| El Puerto de Santa María | Total (marzo de 2025) | +4,6 % | −5,9 % | +6,1 % Vélez-Málaga | +5,6 % |
| Córdoba | Parcial (abril de 2025) | +10,6 % | +7,7 % | +6,6 % Jerez de la Frontera | +6,6 % |
| Granada | Parcial (junio de 2025) | +4,4 % | −2,7 % | +6,0 % Jerez de la Frontera | −2,6 % |
La tabla enseña cada caso por separado: cuánto crecían los pisos turísticos antes y después de la medida, en el municipio que prohibió y en su gemelo, un municipio de la misma comunidad que venía igual pero no hizo nada. Si la medida funcionara, la columna «Después» debería quedar claramente por debajo de la del gemelo. Hay casos en los que pasa y casos en los que no; con tan pocos municipios, cada uno pesa mucho en la media.
Estudio de eventos: tras la medida, no se separan de sus gemelos de forma clara
Dato de agosto de cada año, índice con el año anterior a la medida = 100, 16 municipios con gemelo de su misma comunidad. Diferencia previa: +2,9 [−1,2; +9,1]; posterior: −1,8 puntos [−8,2; +3,5]. Con 30 grupos elegidos al azar, un 87 % igualan o superan esa diferencia.
Qué significa
Donde se prohibió, los pisos turísticos crecieron 7 puntos menos que en sus gemelos (en % del stock inicial; intervalo del 95 %: −12,9 a −1,8). Pero el estudio de eventos, que alinea cada municipio con su año y mira la trayectoria completa, no lo confirma (−1,8 puntos [−8,2; +3,5]; un 87 % de los grupos al azar dan una diferencia igual o mayor). Hay una pista de que las prohibiciones frenan los pisos turísticos, pero no es sólida.
Una prohibición de licencias nuevas no hace desaparecer las que ya existen, y su efecto, si lo hay, se ve en que el número deja de crecer, no en que caiga de golpe. Además, buena parte de la oferta turística funcionaba sin licencia, y contra eso una moratoria sirve de poco si no va acompañada de inspección. Por eso no es raro que el efecto sea pequeño o tarde en verse.
Para quien tiene que decidir, la lección es doble: estas medidas no son un botón que se pulsa y el problema desaparece, y su efecto hay que medirlo con datos de licencias y de alquiler, no solo con la sensación de que «algo se ha hecho». El registro único estatal, en vigor desde 2025, permitirá medirlo mucho mejor.
- El INE cuenta anuncios activos en plataformas, no licencias. Una prohibición de licencias nuevas tarda en verse si los anuncios sin licencia siguen activos; y el registro único obligatorio desde julio de 2025 ha retirado anuncios en toda España, también en los gemelos.
- Las medidas no caen al azar: se aprueban donde los pisos turísticos se disparan. El gemelo con la misma tendencia previa corrige parte de eso, no todo.
- Muchas medidas son parciales (unos barrios, un tipo de edificio) y el dato es de todo el municipio.
- La lista de medidas y fechas, con su fuente y grado de confianza, está en el repositorio. Faltan las que no tienen fecha confirmada.
Métodos
- En pocas palabras
- Cada municipio que prohibió nuevos pisos turísticos se compara con un gemelo de su comunidad que venía igual y no prohibió nada, y se mira si después el número de pisos turísticos creció menos.
- Estudio de eventos
- Valor de agosto de cada año (2025: media de mayo y noviembre); gemelos de la misma comunidad sin medida, por vecino más cercano en log del padrón, cambio previo y nivel previo; año 0 = primer año con la medida (segundo semestre → año siguiente). Placebo: 30 grupos al azar del mismo tamaño.
- Unidad
- 16 municipios con moratoria o prohibición de nuevas viviendas turísticas fechada entre junio de 2023 y junio de 2025 (confianza alta o media), 16 con gemelo
- Gemelos
- Municipio de 5.000 habitantes o más de la misma comunidad sin medida, más cercano en log del tamaño, log del % de pisos turísticos en el periodo anterior a la medida y cambio de ese % en el año previo; un mismo gemelo puede servir a varios municipios
- Resultado
- Cambio del % de viviendas turísticas (INE), en % del nivel del periodo anterior a la medida: «antes» = año previo a la medida; «después» = desde la medida hasta mayo de 2026
- Modelo
- Diferencias en diferencias: (cambio en el grupo afectado) − (cambio en el grupo de comparación). Sin error estándar formal: la incertidumbre se mide con placebos, repitiendo el cálculo como si el tratamiento hubiera caído en cada uno de los otros grupos. Intervalo por remuestreo de parejas (200 réplicas). En puntos de % de viviendas la diferencia es de −0,1.
- Nivel de evidencia
- Experimento natural Compara antes y después de una ley o un suceso con lugares que no lo vivieron, o elecciones decididas por poco. Es lo más cerca de una causa que permiten estos datos, si se cumple su supuesto. Qué significa →
- Reproducibilidad
- Todos los cálculos se hacen en el navegador con los datos publicados en la web; el código está en GitHub (
src/app.js). Los intervalos usan una semilla fija: salen iguales en cada carga.