¿Los pisos turísticos encarecen el alquiler?
Donde más pisos turísticos hay, el alquiler sube algo más. Pero ¿es por los pisos turísticos o por otras cosas que van con ellos?
El contexto
Si hay un culpable señalado de la subida del alquiler en las ciudades españolas, es el piso turístico. El argumento es intuitivo: cada vivienda que pasa a alquilarse por noches a visitantes es una vivienda menos para vivir, y con menos oferta el precio sube. Se ha convertido en el centro de campañas vecinales, de ordenanzas municipales y de leyes autonómicas.
El problema para comprobarlo es que los pisos turísticos no aparecen al azar. Se concentran donde hay turismo, pero también donde hay empleo, donde llega gente, donde la renta sube. Y todo eso, por sí solo, ya empuja el alquiler. Si en Málaga han subido a la vez los pisos turísticos y el alquiler, ¿es por los pisos turísticos o por todo lo demás que le está pasando a Málaga?
Separar una cosa de otra es el corazón de este análisis. No para negar el problema, sino para medir su tamaño: cuánto de la subida del alquiler se puede atribuir de verdad a los pisos turísticos cuando se compara entre lugares parecidos.
Qué se compara
No hay una ley única que evaluar: lo que cambia de un sitio a otro es cuánto pesan los pisos turísticos, su parte sobre el total de viviendas de cada municipio, y cuánto ha crecido entre 2020 y 2024. El dato es del INE, que desde 2020 cuenta los anuncios activos en las grandes plataformas dos veces al año.
Lo que se quiere explicar es la subida del alquiler declarado a Hacienda (Índice de Precios de Vivienda en Alquiler del INE) en el mismo periodo, en los 700 municipios de más de 10.000 habitantes, que es donde ese índice es fiable. Las prohibiciones municipales de nuevos pisos turísticos, que sí son una intervención concreta, se estudian en otro análisis.
Cómo lo hemos medido
El análisis avanza en tres pasos, cada uno más exigente que el anterior. Es la forma de ir quitando capas de explicaciones alternativas hasta ver qué queda.
- Cambios, no niveles. Comparar municipios con muchos y pocos pisos turísticos mezcla todo lo que los hace distintos: la costa, el clima, el tipo de vivienda, la historia. Comparar cuánto cambió cada uno elimina todo eso, porque lo que es fijo en un lugar no cambia.
- Comparar entre iguales. Aun así, los municipios donde más crecieron los pisos turísticos pueden ser los que más crecían en renta o en población. Se descuentan esas diferencias y se compara solo dentro de cada provincia. El resultado se da en correlación (si van juntas) y en unidades (cuántos puntos de subida del alquiler acompañan a cada punto más de pisos turísticos).
- Qué va primero. Si los pisos turísticos causan la subida, el alquiler debería subir después de que lleguen. Si van a donde el alquiler ya subía, la relación aparecerá al revés. Con datos año a año se puede mirar el orden.
Lo que dicen los datos
La relación entre el crecimiento de los pisos turísticos y la subida del alquiler es débil
Cada punto es un municipio de más de 10.000 habitantes. En horizontal, cuántos puntos ganó o perdió el peso de los pisos turísticos sobre el total de viviendas entre 2020 y 2024; en vertical, cuánto subió el alquiler declarado.
La nube de puntos es casi plana: hay municipios donde los pisos turísticos crecieron mucho y el alquiler subió poco, y al revés. La correlación sin descontar nada es de 0,13, que en términos estadísticos es débil: el crecimiento de los pisos turísticos «explica» un 2 % de las diferencias en la subida del alquiler entre municipios. El resto depende de otras cosas.
Al comparar municipios parecidos, la relación desaparece
La relación pasa de r = 0,13 [0,03; 0,23] a r = −0,01 [−0,10; 0,07]. En unidades: sin descontar nada, cada punto más de pisos turísticos se asocia a +0,6 puntos [+0,2; +1,1] más de subida del alquiler; entre municipios parecidos de la misma provincia, a prácticamente nada [−0,3; +0,2]. Para situarlo: el peso de los pisos turísticos creció de media +0,2 puntos, y en el 10 % de municipios donde más creció, más de +0,7.
| Comparación | Relación (r) | Explica (r²) | Efecto de +1 punto |
|---|---|---|---|
| Sin descontar nada | 0,13 [0,03; 0,23] | 2 % | +0,6 puntos [+0,2; +1,1] |
| Descontando el tamaño | 0,14 [0,04; 0,24] | 2 % | — |
| … y la subida de la renta y del padrón | 0,09 [−0,03; 0,19] | 1 % | — |
| … y comparando solo dentro de cada provincia | −0,01 [−0,10; 0,07] | 0 % | prácticamente nada [−0,3; +0,2] |
700 municipios, ponderados por población. Entre corchetes, intervalos del 95 % por remuestreo.
La tabla se lee de arriba abajo, como un embudo. Primero, la relación tal cual (0,13). Al descontar el tamaño apenas cambia. Al descontar cuánto subió la renta y la población, baja. Y al comparar solo municipios de la misma provincia, desaparece. Lo que diferenciaba a los municipios turísticos era, sobre todo, estar en provincias donde todo el mercado subía.
En unidades: entre municipios parecidos de la misma provincia, un punto más de pisos turísticos (por ejemplo, pasar del 2 % al 3 % de las viviendas) se asocia a prácticamente nada [−0,3; +0,2] de subida del alquiler. Para comparar: el peso medio de los pisos turísticos creció +0,2 puntos en estos cuatro años.
El alquiler sube antes de que lleguen los pisos turísticos, no después
Con datos anuales de 2021 a 2024 se compara la subida del alquiler de cada año con el cambio de los pisos turísticos ese mismo año, el año anterior y el siguiente, siempre dentro de cada provincia y año. Si los pisos turísticos causaran la subida, debería verse sobre todo en el año siguiente a su llegada; si van a donde el alquiler ya sube, la relación aparecerá con los pisos turísticos del año siguiente.
| Pisos turísticos de… | Efecto de +1 punto en la subida del alquiler | Lectura |
|---|---|---|
| el año anterior (t − 1) | −0,1 puntos [−0,3; +0,0] | No se distingue de cero |
| el mismo año (t) | +0,1 puntos [−0,1; +0,2] | No se distingue de cero |
| el año siguiente (t + 1) | +0,2 puntos [+0,1; +0,6] | Distinto de cero: la subida va por delante |
2800 observaciones municipio-año; efectos fijos de provincia × año; ponderado por población.
Esta es quizá la prueba más reveladora. Si los pisos turísticos encarecieran el alquiler, la fila de arriba (pisos turísticos del año anterior) debería mostrar el efecto más claro. No lo muestra: no se distingue de cero. En cambio, la fila de abajo sí: los municipios donde el alquiler sube un año son los que ganan pisos turísticos al año siguiente. Es lo que cabría esperar si los inversores llevan sus pisos al mercado turístico allí donde el mercado ya se está calentando.
Comprobaciones de robustez
- Con otro año de partida. Desde agosto de 2021: r = −0,04 [−0,11; 0,05]. Desde 2022: r = −0,06 [−0,12; −0,00]. Cambiar el punto de partida cambia la lectura: conviene mirar las dos.
- Donde los pisos turísticos pesan de verdad. En el 10 % de municipios con más pisos turísticos (más del 3,1 % de las viviendas, 102 municipios): r = −0,10 [−0,25; 0,04]; en el resto, r = 0,12. Tampoco ahí aparece una relación clara a escala municipal.
- Quién sostiene la relación bruta. Unas pocas provincias donde crecieron a la vez los pisos turísticos y el alquiler: Málaga (+1,0 puntos, +14,5 %), Santa Cruz de Tenerife (+0,9 puntos, +13,2 %), Las Palmas (+0,8 puntos, +10,5 %), Pontevedra (+0,7 puntos, +10,6 %). Por eso se diluye dentro de cada provincia.
- Niveles en vez de cambios. r = 0,14: misma conclusión.
Qué significa
A escala de municipio, el crecimiento de los pisos turísticos explica muy poco de la subida del alquiler declarado: la relación es débil, desaparece al comparar municipios parecidos de la misma provincia y el orden temporal apunta más a que los pisos turísticos van a donde el alquiler ya sube que a lo contrario.
Esto no exculpa a los pisos turísticos, pero sí cambia el foco del debate. A escala de municipio, la subida del alquiler se explica sobre todo por lo que le pasa al conjunto del mercado de cada provincia: renta, empleo, gente que llega. Los pisos turísticos parecen más un síntoma de mercados calientes que su motor principal.
Donde sí pueden importar es a escala de barrio. En el centro de Barcelona, de Palma o de Sevilla, unos pocos cientos de pisos turísticos concentrados en unas calles pueden cambiar el mercado de ese barrio sin mover la media del municipio. Los estudios hechos a esa escala encuentran efectos. Este análisis no los contradice: dice que, fuera de esos puntos calientes, no es ahí donde está la explicación general.
- Eso no quiere decir que no tengan efecto. El efecto puede estar en barrios concretos, que aquí se diluyen en la media del municipio. Estudios a escala de barrio en Barcelona sí han encontrado subidas asociadas a la llegada de pisos turísticos.
- El alquiler declarado reacciona despacio, porque incluye contratos antiguos, y en muchas zonas turísticas hay pocos contratos de larga duración. No hay una serie pública de precios de anuncios por municipio y año para repetirlo.
- Qué pasa cuando un ayuntamiento prohíbe nuevos pisos turísticos: lo medimos en otro estudio.
Métodos
- En pocas palabras
- Se compara cuánto crecieron los pisos turísticos y cuánto subió el alquiler en cada municipio, primero tal cual y después entre municipios parecidos de la misma provincia, y se mira con datos anuales qué va primero.
- Datos
- INE: medición de viviendas turísticas (agosto de 2020 a 2024; anual para el panel), Índice de Precios de Vivienda en Alquiler por municipio (2015–2024), Atlas de Renta (subida de la renta 2020–2024) y padrón (2020–2025).
- Muestra
- 700 municipios de más de 10.000 habitantes con índice de alquiler.
- Variables
- X: puntos de cambio del % de viviendas turísticas sobre el total. Y: subida del índice de alquiler (%). Controles: log del padrón, subida de la renta 2020–2024, cambio del padrón 2020–2025, provincia.
- Especificación
- Correlación y pendiente parciales por residuos (Frisch–Waugh–Lovell), ponderadas por población, con efectos fijos de provincia. Correlación de Pearson; «entre iguales» o «a igual X» es la correlación parcial: se regresan las dos variables sobre los controles (mínimos cuadrados, con constante) y se correlacionan los residuos. «Dentro de cada provincia» resta a cada variable la media de su provincia antes. «Explica» es r². Los intervalos son del 95 % por remuestreo de municipios (200 réplicas).
- Panel anual
- Subida del índice en t frente al cambio de pisos turísticos en t − 1, t y t + 1 (cada uno controlando por el de t), con efectos fijos de provincia × año, 2021–2024. Intervalos por remuestreo de observaciones.
- Robustez
- Bases de 2021 y 2022; submuestra del 10 % más turístico; niveles en vez de cambios.
- Nivel de evidencia
- Comparación entre iguales Descarta las explicaciones que se han medido (tamaño, edad, renta…), no las demás, ni que la causa vaya al revés. Qué significa →
- Reproducibilidad
- Todos los cálculos se hacen en el navegador con los datos publicados en la web; el código está en GitHub (
src/app.js). Los intervalos usan una semilla fija: salen iguales en cada carga.