¿Frenó el tope de Cataluña el precio del alquiler?
En marzo de 2024 Cataluña empezó a limitar el alquiler en las zonas tensionadas. Comparamos lo que pasó allí con lo que pasó en el resto de España.
El contexto
Pocas cifras explican tan bien el malestar con la vivienda como esta: entre 2015 y 2024 el alquiler que se declara a Hacienda subió en España en torno a un 25 %, y el que piden los anuncios, bastante más. Para quien firma un contrato nuevo en una gran ciudad, la subida se ha comido buena parte de cualquier aumento de sueldo.
La respuesta política más directa es poner un techo al precio. La ley estatal de vivienda de 2023 (Ley 12/2023) lo permitió por primera vez a escala nacional: las comunidades pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado y limitar allí lo que se cobra en los contratos nuevos. Cataluña, que ya lo había intentado con una ley propia en 2020 hasta que el Tribunal Constitucional la anuló en 2022, fue la primera en aplicarlo.
Es una de las medidas más discutidas de la política de vivienda. Sus defensores esperan frenar las subidas sin esperar a que se construya más. Sus críticos recuerdan lo que pasó en Berlín, donde la congelación de alquileres de 2020 abarató los pisos afectados pero redujo los que salían al mercado. Este análisis no puede zanjar ese debate entero, pero sí contestar una parte con datos: qué pasó con el precio en su primer año.
Qué cambió
Desde el 16 de marzo de 2024, en los 140 municipios catalanes declarados zona tensionada, donde vive el 81 % de la población de Cataluña, el precio de un contrato nuevo no puede superar el del contrato anterior en esa misma vivienda ni el que marca el índice de referencia del Estado, que estima un precio por metro cuadrado según la zona y las características del piso. En la práctica, para muchos pisos el tope es la renta que pagaba el inquilino anterior.
En octubre de 2024 se añadieron 131 municipios más. Para no mezclar efectos, aquí no se cuentan ni como tratados en 2024 (el tope les llegó a final de año) ni como comparación (ya estaban a punto de recibirlo).
El dato con el que se mide es el Índice de Precios de Vivienda en Alquiler del INE, que se construye con los contratos declarados a Hacienda. Tiene dos virtudes, cubre casi todos los municipios grandes y cuenta lo que de verdad se paga, y un defecto: llega con retraso, así que de momento solo tenemos 2024. La pregunta concreta es esta: ¿subió menos el alquiler en los municipios con tope de lo que habría subido sin él?
Cómo lo hemos medido
Lo que habría pasado sin el tope no se puede observar: hay que construirlo. Es el problema de cualquier evaluación de una política, y no tiene una solución perfecta. Por eso aquí se construye de cuatro formas distintas, cada una con sus propios supuestos. Si las cuatro apuntan a lo mismo, la conclusión es mucho más sólida que si solo hubiera una.
- Diferencias en diferencias frente al resto de Cataluña. Se compara cuánto se aceleró el alquiler en 2024 en los municipios con tope y en los catalanes sin él. Tienen las mismas leyes autonómicas y un mercado parecido, pero son pocos: solo 20 tienen datos de alquiler.
- Estudio de eventos con gemelos. A cada municipio tensionado se le busca un «gemelo» fuera de Cataluña: el más parecido en tamaño, en nivel de alquiler y, sobre todo, en cómo venía subiendo en los dos años previos. Luego se sigue la diferencia entre los dos año a año desde 2018. Si antes del tope la diferencia es cero, la comparación es creíble: los dos iban por el mismo camino.
- Control sintético. En vez de un gemelo para cada municipio, se fabrica una sola «Cataluña tensionada sintética»: una mezcla de municipios de fuera de Cataluña, con pesos elegidos para que su alquiler de 2015 a 2023 calque el de los tensionados. Si en 2024 las dos curvas se separan, esa separación es el efecto. Para saber si es especial, se repite lo mismo con cada municipio donante, como si a él le hubieran puesto el tope.
- Contratos nuevos por provincia. El INE también publica, por provincias, el índice de los contratos firmados cada año, que es justo lo que limita el tope. Se compara Cataluña con el resto, y se repite el cálculo fingiendo que el tope lo hubiera puesto cada una de las otras comunidades (placebos).
Lo que dicen los datos
Los municipios tensionados aceleraron menos en 2024 que su entorno
Subida anual del índice de alquiler del INE (todos los contratos declarados), ponderada por población, en municipios de más de 10.000 habitantes.
| Grupo | Municipios | 2022 | 2023 | 2024 | Cambio |
|---|---|---|---|---|---|
| Municipios tensionados | 103 | +2,5 % | +2,6 % | +3,1 % | +0,5 pts |
| Resto de Cataluña | 20 | +2,5 % | +2,1 % | +3,0 % | +0,7 pts |
| Gemelos del resto de España | 103 | +2,5 % | +2,5 % | +3,6 % | +1,1 pts |
| Resto de España | 577 | +2,6 % | +2,5 % | +3,6 % | +1,1 pts |
Diferencia en diferencias: −0,2 puntos frente al resto de Cataluña [−0,3; −0,0], y −0,5 frente a todo el resto de España.
El alquiler se aceleró en 2024 en toda España: los municipios del resto del país pasaron de subir un +2,6 % al año a un +3,6 %. En los tensionados también subió más que antes, pero menos: +0,5 puntos de aceleración frente a +1,1. La diferencia entre esas dos aceleraciones es la primera estimación del efecto del tope.
Con el resto de Cataluña la diferencia es más pequeña (−0,2 puntos), lo que tiene sentido: muchos de esos municipios estaban a punto de entrar en el tope y comparten mercado con los tensionados.
Antes del tope, tensionados y gemelos iban parejos; en 2024 se separan
103 municipios tensionados emparejados con su gemelo. Diferencia media en los años previos (2018–2022): +0,1 puntos [+0,0; +0,1]. En 2024: −0,7 puntos [−0,9; −0,5] de índice.
El gráfico de la derecha es la clave de todo el análisis. Cada punto es la diferencia media entre los municipios con tope y sus gemelos en un año. A la izquierda de la raya, antes del tope, los puntos se quedan pegados al cero: tensionados y gemelos subían igual. A la derecha, en 2024, la línea cae a −0,7 puntos.
Traducido: sin el tope, el alquiler declarado de estos municipios habría subido en 2024 en torno a un 3,7 %, y subió un 3,1 %. Es una diferencia pequeña, pero en una sola temporada y sobre todos los contratos, no solo los nuevos.
El control sintético reproduce bien el alquiler de antes y se separa 1,1 puntos en 2024
La «Cataluña tensionada sintética» se forma con 12 municipios donantes; los que más pesan son Alcora, l' (24 %), Madrid (18 %), Vélez-Málaga (13 %), Getafe (12 %), El Casar (8 %). Su error medio antes del tope es de 0,02 puntos de índice. En 2024 los tensionados quedan 1,1 puntos por debajo del sintético. Repitiendo el método con 40 donantes como si fueran tratados, 7 % muestran una ruptura relativa igual o mayor (p = 0,07).
En el gráfico de la izquierda, la curva de los municipios tensionados y la de su sintético son casi la misma línea durante nueve años: la mezcla de donantes reproduce muy bien su historia. En 2024 se abren. En el de la derecha, cada línea gris es lo que pasa cuando se finge que el tope lo ha recibido otro municipio. La mayoría oscila alrededor de cero; la de los tensionados cae más que casi todas.
Es la misma conclusión que la de los gemelos, con un método que no depende de elegir un gemelo para cada municipio.
En los contratos nuevos, Cataluña queda por debajo del resto, y ninguna otra comunidad «tratada como si» lo hace tanto
Índice de los contratos firmados cada año (solo por provincias y desde 2021). Entre 2021 y 2023 subía un 4,5 % al año en Cataluña y un 4,8 % en el resto; en 2024, un 7,5 % y un 8,9 %: −1,1 puntos. Con cada una de las otras 14 comunidades como tratada, los efectos placebo van de −0,6 a +1,3 puntos; 0 de 14 quedan por debajo del de Cataluña.
De −1,1 (izquierda) a +1,3 (derecha); pasa el ratón para ver cada grupo.
Esta es la medida más directa, porque el índice de contratos nuevos recoge precisamente los alquileres que el tope limita. Tiene un inconveniente: solo existe por provincias y desde 2021. Con esa limitación, el resultado es nítido: en 2024 los contratos nuevos se encarecieron en Cataluña 1,1 puntos menos de lo esperable, y si se finge que el tope lo hubiera puesto cualquier otra comunidad, ninguna sale tan baja como Cataluña.
Las cuatro estimaciones apuntan en la misma dirección
Cada fila es una forma distinta de construir lo que habría pasado sin tope. Las unidades no son idénticas (puntos de subida anual o puntos de índice), pero en 2024, con un solo año de datos, son comparables en orden de magnitud.
| Estimación | Efecto en 2024 | Intervalo / prueba |
|---|---|---|
| Diferencias en diferencias frente al resto de Cataluña | −0,2 | [−0,3; −0,0] |
| Estudio de eventos con gemelos del resto de España (efecto en 2024, puntos de índice) | −0,7 | [−0,9; −0,5] |
| Control sintético (diferencia en 2024, puntos de índice) | −1,1 | p = 0,07 (placebos) |
| Contratos nuevos, Cataluña frente al resto (provincias) | −1,1 | 0 de 14 placebos por debajo |
Ninguna de las cuatro estimaciones es definitiva por sí sola: unas comparan con pocos municipios, otras dependen de elegir bien los gemelos, otra solo tiene provincias. Pero fallan por motivos distintos, y todas apuntan en la misma dirección. Eso es lo que, en evaluación de políticas, se llama triangular: cuando caminos independientes llegan al mismo sitio, es difícil que sea casualidad.
Qué significa
Con los datos de 2024, el tope se asocia a una subida del alquiler declarado algo menor: entre 0,2 y 1,1 puntos, según el método. Las cuatro estimaciones tienen el mismo signo, las diferencias previas con los gemelos son pequeñas y los placebos dicen que un resultado así es poco frecuente sin tope. Es un efecto pequeño frente a una subida anual de en torno al 3–9 %.
¿Es mucho o poco? Depende de la expectativa. Para quien esperaba que el tope bajara los alquileres, es poco: siguieron subiendo. Para quien temía que no sirviera de nada, el dato dice que algo frena, y en el primer año, cuando solo una parte de los contratos se ha renovado bajo la norma. El efecto debería crecer a medida que más pisos cambien de inquilino.
Lo que estos datos no pueden decir es si el freno al precio ha tenido un coste en oferta: si hay menos pisos en alquiler habitual, más contratos de temporada o más alquileres sin declarar. Esa es la otra mitad del debate, y para contestarla hacen falta datos que hoy no son públicos.
- Es un solo año, y parcial: el tope empezó en marzo. Puede haber anticipación (contratos firmados a toda prisa antes) que adelantaría parte del efecto al «antes».
- Solo vemos alquileres declarados a Hacienda. Si parte de los contratos dejaron de declararse o pasaron a alquiler de temporada, el índice no lo recoge; es la crítica más repetida al tope, y estos datos no permiten descartarla.
- No vemos cuántos pisos se alquilan. Un tope puede bajar el precio y reducir la oferta a la vez.
- Habrá que repetirlo con los datos de 2025, cuando el tope lleve un año entero y la ampliación de octubre de 2024 permita un segundo «experimento».
Repítelo tú en «Antes y después» → · Mira la evolución por provincia →
Métodos
- En pocas palabras
- Se compara lo que pasó con el alquiler en los municipios con tope con cuatro versiones distintas de lo que habría pasado sin él: el resto de Cataluña, un municipio gemelo para cada uno, una mezcla de municipios que calca su historia y, para los contratos nuevos, el resto de provincias. Las cuatro tienen supuestos distintos; si coinciden, la conclusión es más sólida.
- Datos
- INE, Índice de Precios de Vivienda en Alquiler (IPVA) por municipio, todos los contratos, 2015–2024, y por provincia según antigüedad del contrato, 2021–2024. Zonas tensionadas: resoluciones del BOE de 14 de marzo y 8 de octubre de 2024. Padrón de 2025 para ponderar.
- Muestra
- 700 municipios de más de 10.000 habitantes con índice en 2021, 2023 y 2024: 103 tensionados, 20 del resto de Cataluña y 577 del resto de España.
- Diferencias en diferencias
- (subida de 2024 − media de 2022 y 2023) en tensionados − lo mismo en el grupo de comparación, ponderado por población. Intervalo por remuestreo de los municipios tensionados (300 réplicas).
- Estudio de eventos
- Gemelos del resto de España por vecino más cercano (con reemplazo) en log del padrón, cambio anual medio del índice en 2021–2023 y log del nivel de 2023. Diferencia del índice (2023 = 100) entre cada tensionado y su gemelo en cada año; media y bootstrap de parejas (200 réplicas; 300 para el efecto agregado).
- Control sintético
- Tratado: media ponderada por población del índice (2023 = 100) de 103 municipios tensionados con serie completa 2015–2024. Donantes: los 60 municipios de fuera de Cataluña más parecidos en 2015–2023; pesos no negativos que suman 1, elegidos por mínimos cuadrados sobre 2015–2023 (algoritmo de Frank–Wolfe). Inferencia: 40 placebos en el espacio (cada donante como tratado), cociente entre el error posterior y el previo; se descartan los placebos con un ajuste previo más de cinco veces peor (y peor de 1 punto). Con nueve años previos y muchos donantes el ajuste previo puede ser casi perfecto; por eso la prueba que cuenta son los placebos, no el ajuste.
- Contratos nuevos
- Diferencias en diferencias entre Cataluña (cuatro provincias) y el resto, con el índice de contratos nuevos; placebos tratando «como si» a cada una de las otras comunidades.
- Supuesto clave
- Sin el tope, los municipios tensionados habrían seguido la misma evolución que sus comparaciones. Se apoya en las diferencias previas (cercanas a cero) y en el ajuste previo del sintético.
- Nivel de evidencia
- Experimento natural Compara antes y después de una ley o un suceso con lugares que no lo vivieron, o elecciones decididas por poco. Es lo más cerca de una causa que permiten estos datos, si se cumple su supuesto. Qué significa →
- Reproducibilidad
- Todos los cálculos se hacen en el navegador con los datos publicados en la web; el código está en GitHub (
src/app.js). Los intervalos usan una semilla fija: salen iguales en cada carga.